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    “喝茶費”重現樓市?律師提醒以此簽訂的代理合同無效

    “喝茶費”重現樓市?律師提醒以此簽訂的代理合同無效

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    “喝茶費”重現樓市?律師提醒以此簽訂的代理合同無效

    深圳將開展3個月的樓市亂象專項整治行動。

    律師提醒,購房者要對所謂的“喝茶費”“茶水費”要提高警惕。(深圳新聞網資料圖片,張玲制圖)

    見圳客戶端.深圳新聞網2020年4月20日訊(見圳客戶端、深圳新聞網記者張玲)為促進房地產市場平穩健康發展,深圳將開展為期三個月的市場亂象專項整治行動。4月18日,深圳市住建局宣布將嚴肅處理惡意哄抬房價等不良市場行為,并將對二手房市場進行干預。住建局的回應中特別強調,對部分市民反映個別樓盤“收取喝茶費”“捂盤惜售”“惡意加價”等問題,住建局高度重視,將根據調查結果對惡意炒作房價的行為依法依規嚴肅處理。

    “喝茶費”是什么費?所謂的“喝茶費”,我們也可以理解為中介收取的“進場費”。深圳資深房地產律師張茂榮介紹說,以深圳*府三期為例,受“限價令”影響,2018年開盤均價8.5萬,而當時深圳*府一期均價已過10萬,2019年三期入伙,目前二期均價已破15萬(三期在限售期,尚不能成交),高的在十七八萬,如果買到191平,一手房再轉手到二手房賣可以賺到約1700萬。

    “不足兩年賺1700萬,如此暴利,估計再好的上市公司也只能望其項背......”張茂榮律師分析說,這也是“茶水費”“喝茶費”“打點費”(以下統稱“喝茶費”)興起的原因。這些“喝茶費”動輒幾十萬,上百萬,買房者和中介“周瑜打黃蓋”——一個愿打,一個愿挨的事便發生了。因暗箱操作,涉嫌違規違法的“喝茶費”上不了臺面,所以部分中介以“代理費”名義與購房者簽約。

    “喝茶費”重現樓市?律師提醒以此簽訂的代理合同無效

    律師提醒,中介收取喝茶費或涉刑案構成犯罪。(深圳新聞網資料圖片)

    本期的張玲說法,我們就來具體解讀一下,中介以“代理費”(實為“喝茶費”)與購房者簽訂的《房產代理認購協議》是否有效?張茂榮律師的觀點是:“喝茶費”合同無效,收取或涉刑案構成犯罪。

    民事方面,名為“代理費”,實為“喝茶費”的《房產代理認購協議》構成“通謀虛偽”,根據《民法總則》第146條規定,協議自始無效,即便購房成功,購房者也有權要求退還。

    刑事方面,張茂榮律師認為,“喝茶費”的收取因不具有合法性,故而可能涉及詐騙、職務侵占、商業賄賂等犯罪,如杭州吳某某因謊稱能獲得杭州市新房購房指標,以“信息服務費意向金”名義先后收取多名購房者“茶水費”150余萬元構成詐騙罪,2020年2月20日被杭州市蕭山區人民法院判處有期徒刑12年。

    張茂榮律師自己也曾代理購房者購買深圳名校學位房百花公寓買賣糾紛系列案,深圳市某一居商業管理有限公司投融資部經理傅某則因私人收取購房者200余萬元、中介50余萬元,分別構成犯職務侵占罪和受賄罪,2017年被判處有期徒刑七年六個月。

    張茂榮律師指出,杜絕“喝茶費”需要銷售透明化。巨大利差下,多數情況下購房者支付“茶水費”買到新房還是賺到,所以少有反悔要求退還。

    為從根本上杜絕“喝茶費”導致的不公平交易,全國各地多座城市開始了公證搖號買房,而深圳2018年5月蛇口招商雙璽的開盤也引入,成為深圳首個政府監督、公證搖號銷售的新盤,其后的“7.31政策”則規定:進一步加強新建商品住房的銷售管理工作,對社會關注度較高、預計購房人數較多的樓盤,引導房地產開發企業盡可能采用“線上誠意登記、公證搖號”“線下公證選房”的模式開展相關銷售工作,并對預售商品住房的公證搖號、按序選房過程進行全程監管。

    張茂榮律師分析說,“喝茶費”產生的土壤在于新房與二手房價格倒掛。他的建議是,是否可以考慮引入稅收手段調控(設定指導價,允許開發商自由定價,定價越高稅費越高)。

    “喝茶費”重現樓市?律師提醒以此簽訂的代理合同無效

    張茂榮律師

    原文鏈接:http://www.dasa815.com.cn/ywly/89542.html

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