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    深圳樓市部分火熱:低利率資金的誘惑

    證券時報記者 吳家明

    深圳部分片區的樓市火熱,引發了各界高度關注。此輪疫情景氣的背后,部分購房者找到了新的加杠桿機會,也同樣值得關注。

    到底誰在購買深圳的房子?記者對多位資深的房地產銷售人員進行采訪,一些片區的樓盤能夠在幾個月時間內出現價格快速攀升,主要是以改善需求和投資客為主,他們出手迅速,對房價承受能力較強。“像最近很多購房者開始咨詢羅湖的房子,大多數都是剛需置業者,因為那邊各種配套相對成熟完善。除了優質學位房,那邊的價格仍相對保持穩中向上的走勢,僅僅是依靠剛需置業者,很難出現快速拉升的現象。”陳峰(化名)曾是一家房地產公司的王牌銷售經理,現在自己出來開設了中介機構。

    多位地產業內人士也向記者指出,新冠肺炎疫情下,一系列小微企業紓困措施出臺,讓大部分銀行放寬抵押貸、經營貸等貸款項目,部分購房者借此也找到了新的加杠桿機會,這一趨勢是降溫還是蔓延,將取決于資金的來源方是否對資金用途嚴加監管。

    買房:一場金融的比拼

    最近,深圳樓市從南山區、寶安區等區域率先“蘇醒”。新房市場上,多個單價超過10萬元的項目“喝茶費”重出江湖,監管部門再度出手嚴打。二手房市場冷熱不均,但許多購房者還是被這些現象搞得躁動不安。

    正如陳峰所說,一些片區的樓盤能夠在幾個月時間內出現價格快速攀升,主要是以改善需求和投資客為主。僅僅是依靠剛需置業者,很難出現這樣的快速拉升現象,但一個點被引爆,就難免會傳導到其他區域,所以很多剛需置業者也被搞得不安。

    “一直以來,深圳買房就是一場金融的比拼。”陳峰表示,表面上跟房地產相關的貸款政策仍未松動,但疫情給一些投資客提供了一個新的機會——金融機構通過調整政策、落實優惠利率來扶持小微企業的生產經營,這種貸款似乎也被一些投資客看中。

    如何申請這樣的經營貸?一名國有銀行深圳區域人士告訴記者,如果名下有一套紅本在手的房子以及注冊公司,就可以嘗試申請。至于究竟能貸到多少,銀行會通過隨機抽取的評估公司來衡量,一般按照評估價七成執行。不過,還是有一些具體細節的要求,例如申請者名下必須擁有一個持股20%以上、經營滿兩年的公司。剛注冊的公司也存在可以申請的可能,但貸款額度相對降低。此外,申請者名下公司營業執照、相關資產證明、銀行流水記錄、購銷合同等資料也需要備齊。

    沒有注冊公司怎么辦?這時,有中介人員給記者支招:直接購買一個工商注冊經營2年且目前還在經營的公司即可,市面價格也就幾千元。對于購銷合同,通常用來證明公司的資金用途,因為申請經營貸的公司也有一定的行業要求。“購銷合同也可以花錢購買,其實這些資料都是為了滿足監管層相關要求,保證資金出去表面不違規。”中介人員透露。

    2016年,中國人民銀行深圳市中心支行辦公室曾下發規定,除個人住房貸款、汽車貸款、助學貸款以外的其他個人消費貸款(包括房商通、抵質押額度貸款等),貸款期限最長不超過5年;不得以未解除抵押的房產抵押(二次抵押)發放個人消費貸款;同時加強對銀行消費貸款資金流向的監管。對于上述經營貸,這位銀行人士告訴記者,貸款期限也打破“不超過5年”限制,最長達到10年,也有8年的,先息后本,每年要還一次本金,但可以做一次過橋即可。也就是說,如果一個公司貸到300萬元,滿一年償還一次300萬元本金,但幾天之后又可以重新將這筆本金提取出來。

    有市場消息指出,現在申請相關貸款還可以享受6個月的貸款貼息。對此,銀行人士告訴記者,的確存在這樣的貼息,但現在申請已經來不及,因為要在本月底前放款的貸款才能享受,而且額度有限。

    其實,吸引申請貸款者的最大“驚喜”在于,以各類扶持中小微企業名義獲得的貸款普遍具有成本較低的特點。有銀行工作人員介紹,現在執行一年基準貸款利率4.35%,已經低于大多數城市的房貸利率,甚至可以視客戶和公司的資質情況打一些“小折扣”。此外,有評估公司的工作人員告訴記者,評估價的設定基于很多因素,多數是參考物業的成交價,但現在也存在這樣的情況,也會參考相關小區的市場掛牌價和周邊房價等因素,這樣一來,評估價就高了。

    信貸資金

    進入樓市應引起重視

    類似的貸款對房地產市場究竟能發揮多大作用,取決于資金流向的監管力度。上述銀行人員告訴記者,“除非上層政策收緊,銀行會臨時要求客戶提供相關材料證明貸款用途,一旦貸款用途與申請時描述不一致,銀行會限期收回貸款。不過,自己把控一下,如果資金經了幾手再使用,基本就沒什么問題。”

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